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近日，濠江区发布《中信滨海新城南滨片区中轴线C区公园两侧地块建筑限高调整事项征询意见公示》，拟将HJ-003-04控制单元00202、00205地块建筑限高由24米调整至54米。

这是笔者印象里南滨片区第二次调整限高，上一次是为了推地，这一次修改又是为了什么？

流拍两次 皆无人出价

去年10月、12月，南滨片区两次挂出00205地块地块，起拍价19930万，均因无人出价宣告流拍。根据挂牌公告，用地限高为24米，要求不得建设少于4层的独栋或联排住宅建筑，并对用地建筑的布局造型都做了引导意见。

地块红线图

据中信滨海新城消息，地块西侧未来还将推出另外一宗186亩用地。这两宗用地在建筑群设计建设上，将更加注重空间感、尊贵感、隐私化，形成具有独特、个性的地域性标志，成为有钱、有品位的象征。

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不能打造别墅型产品，又只能做多层住宅项目，还要体现潮汕建筑之美，探索潮汕民居新形式……种种限制之下，更注重市场环境、利润空间的开发商不买账也是情理之中。

南滨地块的自我剖析

《限高调整公示》附带的一份文件《滨海新城南滨片区中轴线C区公园两侧地块空间形态及景观研究》（下称《研究》），分析了当前限高与要求对于地块发展可能性的限制。

地块现状规划条件

按原建设条件分析，基本建设情况如下：①住宅平均层数为 1.3( 容积率 )÷30%（建筑密度）≈4.3 层；②限高 24m+ 不低于 4 层，可建住宅多数为 4 层，局部 4~7 层；③内部环境需安静，大概率把较高建筑紧靠潮人大道一侧。

这样子的建设规划情况，在实际开发、销售中中会出现以下的问题：①建筑普遍刚好满足最低限度的 4 层要求，整体高度分布趋向于均质化，缺乏变化；②因均质化布局，建筑群天际轮廓线过于平淡；③中轴西侧地块范围达217 亩用地，发展产品或过于单一，应对市场多样性需求的能力较弱。

根据上述分析，《研究》得出结论，原建设条件于中轴南端收口及山体景观控制有利，但要凸显中轴形象，需避免在靠近公园东西两侧和潮人大道南侧建设超过 4 层的建筑，建筑高度尽量由中轴往东西两侧由低到高逐步分布，且注意衬托中轴公园的形象地位。

因此，必须进一步研究建设区域的空间形态与城市形象、人文景观的关系，优化细化建设高度分布要求和相关管控。

南滨地块要怎么改？

综合多方面研究分析总结，对南滨中轴 C 区公园两侧地块的空间形态及景观发展的主要影响关键在于如何有针对性地优化细化措施，并使其行之有效。以优化南滨中轴最南端城市形象为出发点，在不影响周边城市空间、生态环境，合法合规的前提下，拓展结合西北、东南角地块综合考虑，研究提出以下建议：

区域分级

划分规划控制力度分区，分级把控研究范围建设情况；重点把控一级控制区的空间形态和形象风貌，其中重点控制沿南滨中轴南北纵深方向、沿潮人大道东西方向的建设效果；二级控制区可适当放宽限制

优化空间形态

局部突破原 24m 建筑限高至 54m，并控制高层建筑覆盖范围，平面集中，集约用地，避免大范围用地出现均质化布置。

沿中轴两侧、潮人大道沿路控制建筑高度（≤ 12m），沿 C 区公园两侧结合建筑形成凹陷形态，横向往外形成高度梯级递增关系，呼应衬托 C 区中轴形象

展开视线通廊

把控核心区整体高度≤ 24m，控制沿潮汕文化公园两侧、潮人大道沿路的建筑高度往外形成高度递增，于中轴视廊双方向形成碗状下弧的空间形态，烘托映衬中轴形象；同时在中轴北往南视角上避免建筑形成屏障遮挡山体，最大限度保留山脊线起伏。

同时，建议沿文博西路对向形成次级视线通廊，与文博东路形成对称，共同突出中轴核心区。

提升城市界面形象

把控建筑群整体形象，以清新淡雅、低饱和度色彩为主，重点控制南滨中轴两侧重要景观面、重要节点、沿街展开面，特别是上述一级控制区中位于中轴东西两侧的建筑风貌和体量需尽量对称呼应。

提倡新中式立面形象，展现潮汕传统建筑风情，延续呼应南滨中轴设计理念“古代-近代-现代-未来”中，对应潮汕文化公园传统文化主题的定位。

优化效果模拟

从24米限高，到54米限高，内部根据不同位置倾城5-54米的高低错落层次，为城市形象、空间景观以及房地产开发带来了更多的可能性。

希望南滨片区的下次开拍，能够旗开得胜！